Até a reforma da tributação sobre o consumo, a locação de bens imóveis por pessoa física jamais tornou o locador um contribuinte de tributos sobre o consumo. Os aluguéis recebidos somente se submetiam ao imposto de renda, por recolhimento mensal obrigatório (“carnê-leão”), por pessoa física ou por intermédio de pagamentos por pessoa jurídica, sem que daí decorresse obrigação de inscrição cadastral ou de emissão de documento fiscal.
Ocorre que a Lei Complementar nº 214/2025 alterou esse cenário. Nos termos do art. 251, § 1º, a pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte de origem de Imposto sobre Bens e Serviços quando, no ano calendário anterior, tiver auferido mais de R$ 240.000,00 com receitas ou prestações de bens alugados, além de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos. O limite de receita é atualizado mensalmente pelo IPCA e o enquadramento se antecipa para o próprio ano-calendário quando a receita das locações superar esse limite em 20%.
A condição de contribuinte traz obrigações acessórias relevantes. A partir de 1º de janeiro de 2027, o novo inciso I do art. 13.0 da Lei Complementar exige a inscrição no CNPJ e a emissão de documento fiscal pelas locações, o que se torna inviável operacionalmente pelo regime anterior, justamente pela ausência de imposto de renda sobre os aluguéis.
A LC nº 214/2025 reduz, em 70% as alíquotas do IBS e da CBS incidentes sobre as locações imobiliárias. Preenchidos os requisitos de R$ 240.000,00 por imóvel residencial locado, verifica-se que, depois de deduzir da base de cálculo antes da aplicação da alíquota a alíquota de referência, contudo, ainda não está definida. O percentual de 27,91% que tem circulado como alíquota prevista para o IBS e da CBS, conforme a Resolução do CBS nº 14/2026 como premissa metodológica de cálculo, e não como alíquota fixada, dependendo do número oficial de homologação pelo Tribunal de Contas da União e do encaminhamento ao Senado Federal, previstos pela correta em 30 de outubro de 2026.
Diante desse cenário, recomendamos aos proprietários de imóveis destinados à locação que levantem o portfólio e verifiquem o enquadramento à luz dos critérios acima. Recomendamos também que avaliem o impacto da nova incidência na formação dos preços dos aluguéis, que entrará em vigor em 2026, e antecipem as medidas de estruturação e de controle fiscal exigidas a partir de 1º de janeiro de 2027.
Nossa equipe de direito tributário permanece à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema e analisar as medidas cabíveis em cada caso.