Conclusão consta do estudo ‘HighStreet Footfall’, desenvolvido pela CBRE, que analisou a dinâmica do comércio de rua em cinco das principais artérias comerciais de Lisboa e do Porto
A Rua de Santa Catarina, no Porto, é a rua comercial mais movimentada do país, com uma média de 3.269 passantes por hora, mas Lisboa continua a destacar-se pelo valor gasto e pelas rendas prime mais elevadas. A conclusão consta do estudo ‘HighStreet Footfall’, desenvolvido pela CBRE, que analisou a dinâmica do comércio de rua em cinco das principais artérias comerciais de Lisboa e do Porto.
De acordo com a consultora, Santa Catarina lidera em volume de tráfego pedonal, seguida pela Rua Garrett, em Lisboa, com 2.892 pessoas por hora, e pela Rua Augusta, também na capital, com 2.408 passantes por hora. Mais abaixo surgem a Avenida da Liberdade, com 1.267 pessoas por hora, e a zona dos Clérigos, no Porto, com 850 pessoas por hora, valor que reflete o impacto temporário das obras de infraestrutura em curso na Avenida dos Aliados.
Santa Catarina lidera em movimento
O estudo mostra que o Porto concentra volumes elevados de tráfego em zonas comerciais específicas, com destaque para a Rua de Santa Catarina. A artéria portuense surge como a rua com maior fluxo pedonal entre as localizações analisadas, confirmando o seu peso no comércio de rua nacional.
Ainda assim, a CBRE sublinha que o volume de passantes não é suficiente para explicar, por si só, o valor comercial de cada zona. O perfil dos consumidores, o poder de compra, o turismo, a oferta disponível e o posicionamento das marcas são fatores decisivos para interpretar a atratividade de cada rua.
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Lisboa mantém vantagem no valor comercial
Apesar de Santa Catarina liderar em tráfego, Lisboa mantém rendas mais elevadas nas principais localizações comerciais. A Rua Augusta e a Rua Garrett registam rendas prime na ordem dos 150 euros por metro quadrado por mês, enquanto a Avenida da Liberdade se situa nos 125 euros por metro quadrado por mês.
No Porto, as rendas atuais rondam os 90 euros por metro quadrado por mês na Rua de Santa Catarina e os 67,5 euros por metro quadrado por mês na zona dos Clérigos. Para a CBRE, esta diferença mostra que o footfall não é tudo e que o valor das ruas comerciais depende também da composição do público e do tipo de consumo gerado.
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Ruas com perfis diferentes
A Rua Augusta apresenta uma densidade constante ao longo do dia, sustentada por uma oferta equilibrada entre moda e restauração. Já a Rua Garrett, com uma oferta dividida entre o mass market e o segmento premium, destaca-se também por funcionar como eixo de acesso a zonas de lazer e entretenimento, atingindo o pico de afluência entre as 19h00 e as 20h00.
Na Avenida da Liberdade, o perfil é distinto. A artéria lisboeta reforça o seu posicionamento enquanto polo de luxo, com forte presença de alta joalharia e tráfego crescente ao longo do dia, atingindo o máximo entre as 18h00 e as 19h00.
Turismo e poder de compra ajudam a explicar diferenças
A CBRE identifica vários fatores para justificar o contraste entre o tráfego pedonal e as rendas praticadas. Entre eles estão a maior concentração de fluxo em zonas específicas do Porto face a Lisboa, as diferenças na oferta comercial de cada rua, o poder de compra da população local e a composição do turismo em cada cidade.
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Um dos elementos destacados pela consultora é o maior peso do segmento norte-americano no turismo de Lisboa, quando comparado com o Porto, fator que contribui para explicar diferentes níveis de consumo e posicionamento comercial.
Centros comerciais também mostram desempenho positivo
A dinâmica positiva do retalho não se limita ao comércio de rua. Segundo a CBRE, os conjuntos comerciais em Portugal registaram desempenhos positivos nos últimos quatro anos, com evolução favorável em indicadores como tráfego, volume de vendas e taxa de disponibilidade, em comparação com outros mercados europeus.
A consultora associa estes resultados à dinâmica migratória, que tem aumentado a população e, consequentemente, as necessidades de consumo, bem como ao reforço da performance operacional dos ativos comerciais.
Groceries, speciality retail e moda crescem em receita
A CBRE destaca ainda o crescimento da receita por metro quadrado em várias categorias de retalho em Portugal. O setor de groceries lidera a evolução, com um aumento de 83% nos últimos seis anos, entre 2019 e 2025.
Seguem-se o speciality retail, com uma subida de 60%, e a moda, com um crescimento de 35%. Estes dados reforçam, segundo a consultora, a resiliência do setor e a capacidade de adaptação dos operadores às novas dinâmicas de consumo.
Retail parks ganham protagonismo
Para os próximos três anos, a CBRE antecipa uma alteração no pipeline de projetos de retalho, com forte foco nos retail parks. Carlos Récio, Head of Retail da CBRE Portugal, considera que este formato ganhou “um protagonismo sem precedentes” por exigir áreas de influência mais reduzidas, ter custos de construção e operação inferiores e beneficiar de processos de licenciamento mais céleres.
O responsável acrescenta que a entrada de novos operadores no mercado português tem aumentado a procura por este tipo de ativos. Até ao final de 2028, a CBRE projeta a construção e abertura de 180 mil metros quadrados de nova área em retail parks em todo o país.
Investimento em retalho pode chegar aos 850 milhões
A consultora prevê ainda que o investimento imobiliário no setor de retalho possa atingir os 850 milhões de euros em 2026, impulsionado por várias transações de ativos esperadas até ao final do ano.
Para a CBRE, o retalho em Portugal continua a beneficiar de uma combinação entre crescimento do consumo, dinamismo urbano, turismo e evolução dos formatos comerciais. O estudo mostra, porém, que o sucesso de uma rua comercial não se mede apenas pelo número de pessoas que por lá passam, mas também pelo perfil de quem compra, pelo valor gasto e pela capacidade de atrair marcas alinhadas com esse público.